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土地市场温和复苏,明年房地产投资有望趋稳


文章作者:www.li2007520.com.cn 发布时间:2020-02-14 点击:1996



中原房地产研究中心的数据显示,目前的土地市场继续在高水平运行。截至2019年12月17日,50个主要城市的土地总收入为3.97万亿元,同比增长16.3%,创历史新高。其中,出现了亿座城市,创下了同一时期的历史新纪录。其中,杭州以2709亿元暂时位居第一,其次是上海和苏州。中原地产首席分析师张大伟表示,从出售土地的城市的热情来看,大多数城市仍在增加土地销售。最近,一些一线热门城市开始出售一些与以往明显不同的土地,如没有价格限制的商品住宅用地,土地上市供应量也有所增加。

“有些地方已经调整了一些土地政策。与2018年过于严格的土地限制相比,最近几个月各地的土地市场限制相对减少,包括一些城市的土地价格限制、土地保证金和土地配套保障性住房政策。在这种情况下,一些城市的价格限制政策将得到微调,开发商将更有动力收回土地。”张大伟说。

特殊债务的偿还取决于土地收入

土地收入总额越来越大,一些城市的经济发展越来越与土地市场挂钩。

穆迪副总裁袁徐人杰表示,未来12个月,全国土地租赁收入将稳步或小幅增长。然而,如果土地市场进一步下跌,将会给地方政府带来挑战,特别是在经济增长放缓和大规模减税的情况下。

这一挑战主要来自债务。根据穆迪的统计,在过去十年中,中国房地产市场经历了两次周期性的低迷,2012年和2015年土地租赁收入分别同比下降14%和21%。因此,地方政府的持续负债和债务负担显着增加。

为了加快基础设施建设,稳定投资,促进经济发展,政府在过去两年增加了发行地方特别债券的规模和进度。财政部最近提前发布了2020年1万亿元的部分新特别债务限额,占2019年2.15万亿元的47%。

CICC预测,地方政府特别债券发行规模将从2019年的2.15万亿元增加到2020年的3.35万亿元左右,特别债券在国内生产总值中的比重将从2.2%增加到3.2%。中信建设投资预计到2020年将特别债券的金额增加到3万亿元。

但是你发的债必须永远偿还。根据2014年修订的《预算法》,地方政府借款必须有还款计划和稳定的还款资金来源。专项债务的偿还与政府资金收入有关,而土地出让收入一般占地方政府资金收入的90%以上。

财政部预算司巡视员王科兵12月17日在“地方债务市场建设与发展研讨会”上表示,目前专项债务偿还来源相对单一,高度依赖土地出让收入。

他说,如果地方政府善用债务融资,将有助于加快城市化和工业化进程。然而,借款必须与偿还债务的能力相匹配。这是一部经济铁律,必须妥善落实偿债资金来源,严格控制风险。

王科兵认为,目前政府债务风险在法律限度内一般是可控的,但已经有一些风险迹象值得关注。就负债率而言,2018年,中国7.4万亿元的特殊债务余额已经超过了7万亿元政府资金的预算收入规模。与此同时,“目前,特别债务偿还的来源相对单一,而且高度依赖于土地转让收入。目前,政府资金收入主要有五项,其中91%来自土地出让。”王科兵说。

房地产投资预计将在2020年稳定下来

对于房地产而言,土地是面粉,房屋是面包,制作面包的过程就是投资。一旦土地供应和交易的波动增加,将直接影响未来的住房供应,引起房地产投资的波动。

作为固定资产投资的重要组成部分,房地产的稳定性

他强调,必须坚持住房是为了生活,而不是为了投机,保持集中,不要把房地产作为经济的短期刺激。我们要坚持以城为本的方针,落实市政府的主要职责,紧紧围绕稳定土地价格、房价和预期目标,完善长效管理和调控机制,做好重点地区房地产市场调控工作,促进房地产市场稳定健康发展。

在“三个稳定”的目标下,房地产投资也有望保持稳定。

报告认为发展投资指数落后于住房销售指数。商品房销售面积增速将在2019年回落,开发投资增速将在2020年回落。然而,房地产开发投资具有很强的粘性,自本世纪初以来从未出现年度下降。最低值是2015年增长1%。据估计,2020年不会从正变到负。

海通证券首席经济学家蒋超(Jiang Chao)近日表示,今年1月至11月,房地产投资增速继续小幅回落至10.2%,证实房地产企业到位资金增速保持稳定,建设项目增速反弹,并转为正值,抵消了土地收购费增速的下降,从而支撑了房地产投资。考虑到自第三季度以来,房地产销售已恢复正增长,土地购买增长率有所回升,未来房地产投资大幅下降的风险已有所降低,韧性有所提高。

股票逐渐变成风口

如果没有大的意外,2019年中国房地产市场的销售面积和数量将翻一番,达到历史新高。然而,在过去两年中,商品房销售面积的增长率继续徘徊在接近零的增长阶段(2018年为1.3%,2019年前11个月为0.2%)。

房地产存量已经很大,城市化进程也越来越高。北京、上海等地已经开始向建设用地减少的方向发展。国内房地产市场继续快速运行的势头较之前有所减弱。此时,挖掘投资存量已逐渐成为一种政策选择。

中原地产首席分析师张大伟表示,现有住宅建筑的城市更新改造将是2020年房地产市场的新出路,预计未来会有大量企业进入这个市场。

12月12日,中央经济工作会议明确提出要增加城市贫困人口的住房保障,加强城市更新和现有住房升级,做好旧城区改造工作。

12月23日,全国住房和城乡建设会议提出明年重点推进高质量发展。促进城市发展和建设,从增量建设到存量升级和结构调整,不断满足人民对美好生活的需求。

yi ju研究所智库中心研究主任严跃进认为,该政策显然要求加强城市更新和现有住房升级,这也反映了现有市场的新方向。

“现有房产的改造将成为更大的主流。对于住房企业来说,有必要研究相关的投资机会,特别是在旧住宅区改造和城市更新方面。后续财政政策的支持将得到加强。一些住房企业也应积极努力收购和改造现有的房产。就增量结构调整而言,它可能与房地产领域的调控思路相联系。至少目前,经济适用房、人才房和蓝领公寓可能会成为更大的投资和建设内容。”阎跃进说道。

中国房地产商会执行会长顾云昌认为,城市更新水平高于棚改和老盖。充分利用低效土地、调整产业结构和改善生活环境是城市更新的三大目标。回到搜狐看更多

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